Що таке суперфіцій і для чого це право існує ?
Суперфіцій в нашому сучасному українському праві – це право користування чужою земельною ділянкою для забудови, окремий вид прав на чужі речі.
Особливість суперфіцію полягає в тому, що таке право може відчужуватися землекористувачем або передаватися у порядку спадкування на підставі договору або заповіту, а також дає право землевласнику на прибуток від промислових об’єктів, збудованих на наданій земельній ділянці на умовах суперфіцію. Право користуватися чужою земельної ділянкою може бути встановлено на визначений або на невизначений строк.
Таке право може бути припинено у випадку: коли власник земельної ділянки та землекористувач являється однією особою; закінчення строку права користування; відмови землекористувача від права користування; невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років поспіль; за рішення суду в інших випадках установлених законом.
Відповідно до Цивільного кодексу України ( далі – ЦК) власник земельної ділянки має право надати її в користування іншої особи для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Суперфіцію як такого в цій нормі нема, проте конкретизуються положення ЦК про право власника на розпорядження власним майном, шляхом передачі іншій особі під забудову. Але право власника надавати своє майно в користування для забудови ще не є суперфіцієм, а лише передумовою його виникнення.
Суперфіцій виникає на підставі заповіту або договору.
Істотними умовами договору про встановлення суперфіцію є : 1)місце розташування та розмір земельної ділянки; 2) мета надання земельної ділянки у користування; 3) вид і обсяги будівництва ; 4) умови збереження стану об’єкта суперфіцію ; 5) строк дії договору; 6) плата за договором суперфіцію.
Закон України передбачає тільки два види плати за землю: земельний податок та оренду плату.
Слід пам’ятати, що укладаючи договір суперфіцію потрібно виважено підійти до умови плати за договором і викласти її з урахуванням положення статті Цивільного кодексу, яка встановлює обов’язок землекористувача вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, та інші платежі ,встановленні законом.
Крім того, договір про встановлення суперфіцію допускає, що разом із суперфіціарієм земельною ділянкою може користуватися і сам власник. Дуже важливо регламентувати повноваження цих осіб.
Згідно Цивільного кодексу та Земельного кодексу «до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщенні, без зміни її цільового призначення в обсязі та умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача)».
Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти.
