Договір найму (оренди) житлового приміщення
Основні положення, що регулюють правовідносини за договором найму (оренди), встановлені у главах 58 «Найм (оренда)» та 59 «Найм (оренда) житла» Цивільного кодексу України (далі – Кодекс). При цьому вимоги глави 59 Кодексу стосуються договорів найму (оренди) приміщень, які мають чітко визначене цільове призначення – для проживання. Тому, при укладенні договору найму (оренди) житла слід керуватися положеннями глави 59 Кодексу, які є спеціальними щодо положень глави 58 Кодексу.
Відповідно до частин першої та другої статті 810 Кодексу за договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому за певний строк за плату.
Підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об’єктом права державної або комунальної власності, встановлюється законом.
Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок.
Звертаємо увагу, що згідно пункту 113 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України 03.03.2004 № 20/5, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 03.03.2004 за № 283/8882 (зі змінами) (далі – Інструкція), не можуть бути самостійним предметом договору найму житлового приміщення не придатні для проживання (підвали та ін.), а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо), які здаються в найм тільки разом з житловим приміщенням.
Сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо ж наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб (стаття 813 Кодексу). Отже, якщо наймачем є юридична особа, то у договорі найму житла слід зазначити прізвище, ім'я, по батькові особи, яка буде постійно проживати у найманому житловому приміщенні.
Відповідно до статті 810-1 Кодексу оренда житла з викупом є особливим видом найму (оренди) житла, що може передбачати відступлення орендодавцем права вимоги боргу іншій особі – вигодонабувачу.
За договором оренди житла з викупом одна сторона – підприємство-орендодавець передає другій стороні – фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря.
Підприємство-орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу.
Укладення та припинення договору оренди житла з викупом здійснюються на умовах та у порядку, визначених законом.
За вимогою, встановленою у статті 811 Кодексу, договір найму житла укладається у письмовій формі.
Слід зазначити, що договір оренди житла з викупом підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.
Крім того, договір оренди житла з викупом підлягає обов’язковій державній реєстрації у порядку, визначеному законом.
Частиною першою статті 811 Кодексу не передбачено обов'язкового нотаріального посвідчення договору найму житла. Проте, за правилом частини четвертої статті 209 Кодексу правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Відповідно до статті 54 Закону України «Про нотаріат» нотаріуси, зокрема, посвідчують угоди, щодо яких законодавством встановлено обов’язкову нотаріальну форму, а також за бажанням сторін й інші угоди.
Нотаріус при посвідченні, на бажання сторін, договору найму (оренди) житла для проживання (квартири, її частини, житлового будинку, його частини), належних фізичним та юридичним особам на праві власності, відповідно до пункту 112 Інструкції, вимагає витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно і, для огляду, правовстановлювальний документ про належність наймодавцю житла, що здається в найм (оренду).
Відповідно до пункту 114 вищезазначеної Інструкції, у тексті договору найму (оренди) житла обов’язково зазначаються особи, які проживатимуть разом із наймачем. Ці особи, відповідно до статті 816 Кодексу, набувають рівних з наймачем прав та обов’язків щодо користування житлом. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов’язки за договором найму житла є солідарними. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними, а у разі спору – встановлюється за рішенням суду.
Посвідчуючи договори про здачу в найм квартир у будинках житлово-будівельних кооперативів чи про здачу житла в піднайм (державний чи громадський житловий фонд), нотаріус, крім того, роз’яснює сторонам зміст статті 94 Житлового кодексу УРСР, про що зазначається в тексті договору найму (піднайму), щодо наслідків недодержання встановленого порядку здачі жилого приміщення в піднайом, а саме: здача жилого приміщення в піднайом з порушенням вимог, установлених частинами першою, третьою і четвертою статті 91 і статтею 93 Житлового Кодексу УРСР, тягне за собою недійсність договору піднайму. У цьому разі громадяни, які незаконно поселилися в жилому приміщенні, зобов’язані негайно звільнити його, а в разі відмовлення – підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.
Відповідно до частин першої, третьої та четвертої статті 91 Житлового Кодексу УРСР, наймач жилого приміщення вправі за згодою членів сім'ї, які проживають разом з ним, і за згодою наймодавця здавати в піднайом жиле приміщення у квартирі, в якій проживає два або більше наймачі, потрібна також згода цих наймачів та членів їх сімей, за винятком випадків здачі жилого приміщення в піднайом у зв’язку з тимчасовим виїздом всієї сім'ї; договір піднайму укладається у письмовій формі з наступною реєстрацією у житлово-експлуатаційній організації.
Стаття 93 Житлового Кодексу УРСР передбачає, що здача жилого приміщення в піднайом не допускається, якщо:
- в результаті вселення піднаймача розмір жилої площі, що припадатиме на кожну особу, яка проживає у цьому приміщенні, буде меншим від установленого для надання жилих приміщень (частина перша статті 48 ЖК УРСР);
- як піднаймач жилого приміщення або член його сім'ї в квартиру, в якій проживає два або більше наймачі, вселяється особа, яка хворіє на тяжку форму хронічного захворювання, в зв’язку з чим не може проживати в такій квартирі.
Крім того, наймач не має права провадити працевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця (частина друга статті 815 Кодексу). Проте, поточний ремонт житла, переданого у найм, відповідно до вимог статті 819 Кодексу, зобов’язаний здійснювати наймач, якщо інше не встановлено договором.
Згідно статті 820 Кодексу передбачається, що розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.
Орендні платежі за договором оренди житла з викупом – періодичні платежі, які особа-орендар сплачує підприємству-орендодавцю відповідно до умов договору оренди житла з викупом протягом усього строку дії договору. Орендні платежі включають платежі на викуп обраного особою-орендарем житла, винагороду (дохід) орендодавця. Особа-орендар також зобов’язана компенсувати підприємству-орендодавцю витрати, визначені законом.
При посвідченні згаданих договорів нотаріус, відповідно до пункту 117 Інструкції, роз’яснює сторонам необхідність їх реєстрації у відповідних органах, про що робиться відмітка в тексті посвідчувального напису. У разі, якщо наймодавцем по договору є фізична особа, яка не є суб’єктом підприємницької діяльності, нотаріус зобов’язаний надіслати інформацію про посвідчення такого договору податковому органу за основним місцем проживання платника податку – орендодавця за формою та в спосіб, установленими Кабінетом Міністрів України.
Відповідно до статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон) обов’язковій державній реєстрації підлягають, крім інших, право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами.
Цим Законом встановлено, що до 1 січня 2012 року державна реєстрація права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, проводиться реєстраторами бюро технічної інвентаризації, створеними до набрання чинності Законом та підключеними до Реєстру прав власності на нерухоме майно.
Проте, відповідно до Кодексу житло як об’єкт нерухомості виокремлено в окрему правову категорію і не може ототожнюватися з об’єктами, речові права щодо яких виникають з підстав, визначених § 4 глави 58 «Найм (оренда)» Кодексу. З огляду на загальні засади регулювання відносин найму (оренди), що визначені Кодексом, а також виходячи із положень Закону, норми останнього щодо обов’язковості державної реєстрації такого речового права як користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, не поширюються на правовідносини, що виникають з договорів найму (оренди) житла.
Згідно частини першої статті 825 Кодексу наймач має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.
Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.
Дострокове розірвання договору оренди житла з викупом до моменту набуття орендодавцем права на житло здійснюється у порядку, визначеному законом. Договір оренди житла з викупом може бути розірвано у випадках, визначених законом.
Договір найму також може бути розірваним за рішенням суду на вимогу наймодавця у випадках, перелічених частиною другою статті 825 Кодексу.
У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.
